Preços sobem 16,5% e vendem-se menos casas. O que está mesmo a acontecer ao mercado

Há dois números do último boletim do INE que, postos lado a lado, contam melhor a história do mercado da habitação do que qualquer análise longa: os preços subiram 16,5% num ano e venderam-se menos 6,4% de casas.

Pela lógica habitual, isto não devia acontecer. Quando a procura abranda, os preços costumam seguir atrás. O que se está a passar em Portugal tem outra explicação, e vale a pena perceber qual, porque muda a forma como se deve decidir nos próximos meses.

Os números, em concreto

Dados do Instituto Nacional de Estatística referentes ao segundo trimestre de 2026:

Subida de preços face ao ano anterior	16,5%
Casas usadas	18,0%
Casas novas	12,3%
Casas vendidas no trimestre	40.142, menos 6,4% do que há um ano
Preço médio de venda	266.475 €, máximo histórico
Total transacionado	10,7 mil milhões de euros

Há um pormenor nesta tabela que costuma passar despercebido: as casas usadas subiram mais do que as novas, 18% contra 12,3%. Parece estranho, e é a primeira pista para perceber o resto.

Porque é que os preços sobem se se vende menos

Há três coisas a acontecer ao mesmo tempo, e todas empurram na mesma direção.

Continuam a faltar casas

Constrói-se há mais de uma década abaixo daquilo de que o país precisa. Quando a oferta é curta de forma estrutural, uma quebra na procura não chega para fazer descer os preços. Chega apenas para tirar compradores do mercado. As casas continuam a vender-se, só que a menos gente.

Quem fica é quem tem mais capacidade financeira

Esta é a parte que os números escondem, e talvez a mais importante.

Quando o acesso ao crédito aperta, os primeiros a sair do mercado são os compradores que já estavam no limite da sua capacidade, e esses concentram-se nos segmentos de preço mais baixo. As transações que sobram são, em média, de casas mais caras. Isso puxa a média para cima mesmo que nenhuma casa em particular tenha subido de preço.

Por isso convém olhar para o preço médio recorde de 266.475 € com algum cuidado. Ele diz tanto sobre quem está a conseguir comprar como sobre quanto custam as casas.

O usado subiu mais porque é onde está o mercado de verdade

Boa parte da construção nova em Portugal está orientada para segmentos altos, onde as margens compensam o custo de construir. A procura de habitação corrente, a das famílias que precisam de casa para viver, vai quase toda para o usado. É aí que a pressão se concentra, e daí os 18%.

Há sinais de abrandamento

Vale a pena reparar num detalhe que raramente aparece nas manchetes. A subida de 16,5% é menor do que a do trimestre anterior, em 1,3 pontos percentuais. Nas casas usadas, o abrandamento é de 1,7 pontos. E a subida de um trimestre para o outro passou de 3,8% para 3,6%.

Os preços continuam a subir, só que mais devagar. É um mercado a perder algum fôlego, o que está longe de ser uma inversão. Quem estiver à espera de uma queda para comprar mais barato faz bem em olhar para estes números com frieza, porque nada neles aponta para descidas.

O que isto muda para quem vai comprar

Esperar sai caro. Com os preços a subir, cada mês de espera custa dinheiro. Numa casa de 200.000 €, uma subida anual de 10% são 20.000 €, bastante mais do que a maioria das pessoas consegue poupar nesse mesmo ano.

Mas há margem de negociação a voltar, em alguns casos. Com menos compradores no mercado, os imóveis que estão mal posicionados no preço ficam à venda durante meses. Esses negoceiam-se, e às vezes bem. Os que estão bem posicionados continuam a sair depressa e com pouca margem.

A diferença entre uns e outros não se vê no anúncio. Vê-se em há quanto tempo o imóvel está no mercado e em quantas vezes já baixou de preço, que é informação que se consegue obter.

O financiamento é a verdadeira restrição. Num mercado destes, quem chega com o crédito já aprovado compra em melhores condições do que quem chega apenas com boas intenções. Tem a ver com credibilidade na negociação e com rapidez, e a rapidez vale muito quando há pouca oferta.

O que isto muda para quem vai vender

Com manchetes a falar de preços recorde, a tentação é pedir mais. Compreende-se, e é precisamente o erro a evitar.

Com menos 6,4% de compradores, cada casa recebe hoje menos visitas do que recebia há um ano. Uma casa com preço acima do mercado, que há dois anos acabava por vender à mesma porque havia procura a mais, agora fica parada. E uma casa parada começa a perder valor aos olhos de quem a vê: ao fim de quatro meses no mesmo anúncio, quem procura assume que tem algum problema.

O preço certo desde o início vende mais depressa e costuma render mais do que um preço ambicioso corrigido três vezes. Isto é verdade em qualquer altura, mas num mercado com menos compradores torna-se implacável.

E por cá, no Minho e no litoral norte?

Os dados do INE são nacionais e convém dizê-lo com clareza. O que nós observamos nos concelhos onde trabalhamos, Barcelos, Vila Nova de Famalicão, Viana do Castelo, Póvoa de Varzim, Vila do Conde e Esposende, é um mercado com dinâmica própria, com valores ainda bastante abaixo das médias de Lisboa e do Porto e onde a habitação permanente pesa muito mais do que o investimento.

Isso tem uma consequência prática interessante. Sendo os preços mais baixos, a isenção de IMT para jovens até aos 35 anos, cujo limite são 330.539 €, cobre a grande maioria das casas de habitação corrente que estão à venda por aqui. Em Lisboa, esse mesmo apoio abrange uma fatia muito menor do mercado.

Perguntas frequentes

Os preços das casas vão descer em 2026?

Os dados disponíveis não apontam nesse sentido. O que se observa é um abrandamento do ritmo de subida, com os preços a manterem-se em máximos históricos.

Se se vende menos, porque não baixam os preços?

Porque a oferta continua estruturalmente curta. Menos compradores num mercado com poucas casas resulta em menos negócios, sem que isso obrigue os preços a descer.

Vale a pena esperar para comprar?

Depende do que se está à espera. Se for de uma descida de preços, nada nos dados a anuncia. Se for de juntar a entrada, convém contar que os preços podem subir mais depressa do que a poupança.

Porque é que as casas usadas subiram mais do que as novas?

Porque é no usado que está a maior parte da procura de habitação corrente, enquanto boa parte da construção nova se dirige a segmentos mais altos.

O preço médio de 266.475 € quer dizer que as casas custam isso?

Não. É a média das casas que foram efetivamente vendidas, e essa média sobe quando os compradores dos segmentos mais baixos saem do mercado. O preço de uma casa concreta na sua zona pode ser muito diferente.

Antes de decidir

Um mercado que sobe com menos transações acaba por castigar tanto quem espera demasiado como quem decide sem informação.

Se está a pensar comprar, saber quanto consegue pedir ao banco antes de começar a ver casas muda por completo a forma como negoceia. Se está a pensar vender, saber a que preço se estão mesmo a fechar negócios na sua rua vale bastante mais do que qualquer estimativa automática de um portal.

Dados do Instituto Nacional de Estatística relativos ao segundo trimestre de 2026, divulgados em setembro de 2026. As leituras de mercado apresentadas são a nossa interpretação desses dados e da atividade que observamos na região, e não constituem aconselhamento de investimento.